「豊島区に土地があるのですが…高値、早期売却できるのかな？同じような事例を見て参考にしたい」
そんなあなたのために、今回は豊島区の不動産売買に15年間携わる、豊島区マスターのエルブリッジ・三浦が、以下の土地売却成功事例を5つご紹介します！
- 1.【北大塚】山手線徒歩圏の希少な大邸宅用地として高値成約した土地戸建て事例（売却額約1億8,000万円）
- 2.【南大塚】非公開・現金・ご案内1回でのマンション高値成約事例（売却額約8,500万円）
- 3.【駒込】住み替えによる資産価値の最大化をおこなったマンション売却事例（売却額約1億2,000万円）
- 4.【巣鴨】大手で安売りされていた物件を、2棟の土地分譲へ転換し成約価格を1,500万円アップさせた事例（売却額約1億1,000万円）
- 5.【西巣鴨】既存のプランを覆す「道路設計」の工夫で、7棟から8棟へ収益性を高め成約した事例（売却額約3億3,000万円）
実は、豊島区の土地戸建て売却において、最も大切なのは「いくらか」ではなく、「その土地が持つ潜在能力をどうすれば最大化できるのか」という戦略です。
例えば、他社で3,500万円と査定された土地が、販売企画一つで5,700万円で売却できたケースもあります。
この差を生んだのは、単なる営業努力ではありません。「15坪なら車庫付き3LDK」という業界の固定観念を捨て、「都心部は車庫をなくして4LDKを確保する」という、今の購入者が真に求めているニーズへのマッチングがあったからです。
本記事では、豊島区マスターの三浦が現場で見てきた成功事例を元に、あなたの大切な土地を最高値でスムーズに売却するためのコツを解説します。
ぜひご覧ください。
目次
- 【北大塚】山手線徒歩圏の希少な大邸宅用地として高値成約した土地戸建て事例（売却額約1億8,000万円）
- 【南大塚】非公開・現金・ご案内1回でのマンション高値成約事例（売却額約8,500万円）
- 【駒込】住み替えによる資産価値の最大化をおこなったマンション売却事例（売却額約1億2,000万円）
- 【巣鴨】大手で安売りされていた物件を、2棟の土地分譲へ転換し成約価格を1,500万円アップさせた事例（売却額約1億1,000万円）
- 【西巣鴨】既存のプランを覆す「道路設計」の工夫で、7棟から8棟へ収益性を高め成約した事例（売却額約3億3,000万円）
- 豊島区の土地の高値・早期売却を目指すなら豊島区を知り尽くした経験者を探そう
- まとめ
【北大塚】山手線徒歩圏の希少な大邸宅用地として高値成約した土地戸建て事例（売却額約1億8,000万円）
物件情報 | 所在地：豊島区北大塚の土地戸建て |
三浦の提案 | ・「2分割するよりも、大きな家を求めているニーズがあるはずだ」と判断し、一括売却を提案 ・90平米の綺麗な四角い土地を活かし、160平米クラスの大きな建物が建てられる大邸宅用地として再定義 |
結果 | 成約価格：総額約3億円 |
こちらの事例は、北大塚の山手線徒歩圏・高台・道が広いという好条件にある、土地戸建て合計約90平米の綺麗な整形地の売却案件でした。
当初の計画では、この土地を45平米ずつに2分割し、比較的小ぶりな3LDKの家（リビング15畳程度）を2棟建てる「手頃な価格帯（1棟あたり約7,500万円）」での販売が想定されていたそうです。
不動産業界では一般的に、広い土地は総額が高くなりすぎて買い手が限られるため、分割して売り出すのが定石とされています。
しかし、このままでは「どこにでもある普通の家」になってしまい、他物件との競合や、片方の区画だけが売れ残って値下げを余儀なくされるリスクを抱えていました。
そこで三浦は、「分割せずに、あえて山手線徒歩圏の希少な大邸宅用地として売り出す」という逆転の発想を提案。
90平米という大きさと道幅の広さをかけ合わせると、160平米クラスの大きな邸宅が建築可能です。山手線でゆとりある暮らしを求める層のニーズを読み、大きな家を切望していた特定の顧客をスピーディーに見つけ出しました。
結果として、土地1億8,000万円、注文住宅の建物1億2,000万円、総額3億円という高価格で成約に至りました。
分割して売れ残るリスクを回避し、売主の想定を上回る高価格とスピード成約を実現しました。
【南大塚】非公開・現金・ご案内1回でのマンション高値成約事例（売却額約8,500万円）
物件情報 | 物件：南大塚のマンション |
三浦の提案 | ・地元の資産家である売主様のニーズに答え、一般的な広告活動やポータルサイトへの掲載を一切行わない「完全非公開」での販売を提案 ・そのエリアのブランドや広さを熟知し、リノベーション再販を得意とする「プロの業者」に的を絞って紹介 ・過去に取引のあった、リノベーション会社役員との個人的な信頼関係を活用し、ピンポイントでマッチングを実施 |
結果 | 成約価格：約8,500万円 |
築約20年、86平米超というマンションとしては大型で希少性の高い物件の売却相談でした。
売主様は地元の資産家で、「近所に知られたくない」「室内に多くの人を立ち入らせたくない」「でも早く売りたい」といったお考えをお持ちでした。
一般的に、不動産を高く売るためには広く広告を出して競争原理を働かせるのが定石です。しかし、広告を一切出さずに、売主様の希望額（8,000万円）を維持しながら、なおかつ見学者も最小限に抑えて成約させるという非常に難易度の高い案件でした。
そこで 三浦は、一般向けの広告を一切行わない「完全非公開」での販売をご提案しました。
私が持つネットワークを駆使することで、そのエリアの価値を熟知し、リノベーション再販を得意とする業者の役員へピンポイントで情報を持ち込み。「プロが欲しがる物件」を的確に見極め、個人的な信頼関係をベースに、一般市場に出る前にマッチングを成立させたのです。
結果として、案内はわずか1回のみ、支払いもローン利用なしの現金という極めてスムーズな形で成約。成約価格は8,500万円と、売主様の当初の期待を500万円も上回る高値となりました。
プライバシーを完全に守りつつ、価格とスピードの両立を実現できたのです。
【駒込】住み替えによる資産価値の最大化をおこなったマンション売却事例（売却額約1億2,000万円）
物件情報 | 所在地：駒込のマンション |
三浦の提案 | ・利益が出ることが確実な物件であることを背景に、既存ローン（約8,000万円）を審査上「借り入れなし」とみなして新規ローンを組むプランを提示 ・先に新居を購入して引越しを済ませ、元のマンションを「空室状態」にしてから売り出すことを提案（空室の方が高く売れるため） ・売却までの期間、ダブルローンの支払いを「利息のみ（月数万円）」に抑えるプランで、資金繰りの不安を解消 |
結果 | 成約価格：約1億2,000万円 |
10年前に購入したマンションから戸建てへ住み替えた事例です。
3年前に8,500万円で購入したマンションにお住まいのお客様が、同じエリア内で1億2,000万円の戸建てへの住み替えを希望されていました。不動産価格の上昇により、マンションには大きな含み益が見込まれましたが、住宅ローンの残債も約8,000万円残っている状態でした。
通常、ローンが残っている中での住み替えは、「今の家が売れないと次が買えない」という制約がつくのが一般的です。また、居住しながらの売却活動は生活感が出てしまい、本来の価値よりも安く見られてしまうリスクがあります。
かといって、先に新居を買えば「二重ローン」の重い負担がのしかかるという、板挟みの状況にありました。
そこで、三浦は、売却益が出ることが確実な物件であったため、既存ローンを審査上「借り入れなし」とみなして新居のローンを組む特別なファイナンスプランを活用しました。
さらに、売却までの期間は利息のみの支払いに抑えることで月々の負担を数万円に抑制。先に新居へ引越しを済ませ、元のマンションを「最も高く売れる状態である空室」にしてから売り出せる環境を整えたのです。
戦略は的中し、引越しからわずか1〜2ヶ月で、想定を上回る約1億2,000万円での成約に至りました。
結果として、3年前の購入額から約3,500万円の利益を確定させ、新居への理想的な住み替えを非常にスムーズに完了させました。単なる仲介ではなく、資金計画と販売の見せ方をセットで描き切ったことが、資産価値を最大化させた鍵といえるでしょう。
【巣鴨】大手で安売りされていた物件を、2棟の土地分譲へ転換し成約価格を1,500万円アップさせた事例（売却額約1億1,000万円）
物件情報 | 所在地：巣鴨の土地戸建て |
三浦の提案 | ・ 丘の上の「地下ガレージ付き木造住宅」という特殊構造に対し、解体して2分割の土地として売却する方が、地域のニーズに合致し高く売れると判断 ・多額の費用がかかる特殊な地下コンクリート解体や測量を、買主であるデベロッパー側で負担する条件を提示。売主様の負担を最小限に抑えつつ、高値売却を実現するスキームを構築しました |
結果 | 成約価格：約1億1,000万円 |
約40坪の土地に住む高齢の夫婦から、「老人ホームへの入居資金を作るために家を売りたい」という相談をいただいた事例です。
その物件は丘の上にあり、1階部分がコンクリートのガレージ、その上に木造住宅が建っているという特殊な構造でした。解体には多額の費用と近隣への配慮が必要で、個人が売却するにはハードルの高い物件でした。
このエリアでの40坪は、1邸宅としては高額になりすぎ、アパートを建てるには非効率な中途半端なサイズ。
大手仲介会社は解体リスクを嫌い、現状のまま中古住宅として売る「9,500万円」の安売り査定を提示。売主様はスピードと高値売却の両立を求めており、大手では対応できない状況でした。
私は単体での売却を止め、近隣調査で発見した「隣の古いアパート」や「空き地」の所有者へアプローチ。隣接地を巻き込んだ売却を画策しました。
さらに、特殊な地下構造物の解体を責任持って引き受けられる大手デベロッパーをピンポイントで選定し、「2棟の分譲用地」として情報を持ち込みました。
結果として、当初の査定を1,500万円上回る約1億1,000万円で成約。売主様は懸念だった解体工事の負担を一切負わない現状渡しで、希望以上の資金をスピーディーに確保できました。一軒の相談から地域全体の価値を底上げするプロジェクトへと昇華させた事例です。
【西巣鴨】既存のプランを覆す「道路設計」の工夫で、7棟から8棟へ収益性を高め成約した事例（売却額約3億3,000万円）
物件情報 | 所在地： 西巣鴨（更地・古いアパート） |
三浦の提案 | ・ 他の不動産会社は「7棟」の分譲計画しか立てられていませんでしたが、既存の道路を延長する設計を提案。土地の有効活用を徹底的に追求し、「全8棟」の建売分譲用地として再定義しました ・ 隣接する巣鴨の土地と連動した開発イメージを提示することで、大手デベロッパーに対して「大規模プロジェクト」としての希少性を訴求し、購買意欲を高めました |
結果 | 成約価格：約3億3,000万円 |
西巣鴨に約300平米の「古いアパートと空き地」を所有する地主様からの事例です。当初、この土地はアパート用地としての評価にとどまっており、地主様はどのようにすれば資産価値を最大化できるか悩まれていました。
他の不動産会社が提案したプランは、土地の形状から「7棟」の建売分譲が限界とされ、想定価格は約3億円でした。アパート用地としての収益性（2.5億〜2.8億円）を多少上回る程度であり、土地のポテンシャルを十分に引き出せていないのが実情でした。
そこで私は、隣接する巣鴨の土地と連動させることで、開発のスケールメリットを追求。さらに、「既存の道路を延長する設計」という、他のデベロッパーが抜け落ちていた視点を提案しました。
この設計により、不可能と思われていた「全8棟」の配棟を実現し、大手デベロッパーに対して大規模プロジェクトとしての希少性を訴求しました。
設計の工夫で1棟分多く家を建てられる企画にした結果、当初の想定より3,000万円高い3億3,000万円での成約を実現しました。バラバラだった土地を「全8棟の美しい街並み」へと再定義したことで、地主様の期待を大きく超える利益をもたらした成功事例です。
豊島区の土地の高値・早期売却を目指すなら豊島区を知り尽くした経験者を探そう
豊島区の土地売却で大切なのは、単に「相場を知っている人」に任せることではありません。
本当に重要なのは、豊島区の各エリアで、今どのような物件が求められていて、どの買い手が動いていて、どの価格なら勝負できるのかを具体的に把握していることです。
同じ豊島区内でも、池袋・大塚・巣鴨・要町・南長崎など、エリアによって買い手の層も、好まれる土地の条件も、価格の伸び方も変わります。
だからこそ、土地を少しでも高く、そして早く売るためには、地域の動きを日頃から見続けている経験者に相談することが欠かせません。
ここでは、豊島区を熟知した経験者に任せるべき理由を3つご紹介します。
市場を「点ではなく線」で捉えられるから
まずは、今出ている物件だけを見るのではなく、市場の流れを「線」で捉えられるからです。
不動産市場はその時点の相場だけで決まるものではなく、「ここ数ヶ月で何が売れたのか」「何が売れ残っているのか」「どの条件の土地が不足しているのか」によって、売り出し方が大きく変わります。
私は普段から、豊島区内でどのような土地が売り出され、どの物件が早く成約し、どの物件が長く残っているのかを継続的に見ています。
そのため、今まさにどの層の購入ニーズが溜まっているのかを、相場表だけではなく実際の動きから判断することができます。
例えば、あるエリアで3LDK向けの土地はいくつか出ていたものの、4LDKを建てられる条件の土地が半年ほど出ていなかったとします。次に4LDKが出た際には、買い逃していた層が集中するため、相場より強気の価格設定でも早期成約が可能であると判断できるでしょう。
このように、市場を「点」ではなく「線」で見ることで、今この土地を最も高く売るためのシナリオを描くことができるのは、豊島区を知り尽くした経験者でなければできません。
どの会社が、今どのエリアで在庫を探しているかを熟知しているから
つぎに、「どの会社が、今どのエリアで在庫を探しているか」「どの企画なら社内の高い決済が下りるか」という、買い手側（プロ）の内情を深く熟知していることがあげられるでしょう。
不動産会社によって「3階建てが得意」「1億以上の邸宅なら強い」「今は在庫が足りず何としても買いたい時期」といった状況は異なります。
このような、相手の「今」に合わせて提案をぶつけなければ、好条件を引き出せません。
例えば、南大塚の事例では、そのエリアを熟知し、リノベーション再販を得意とするプロ業者の役員へピンポイントで打診。相手の在庫状況や得意な企画を把握していたため、案内1回・現金購入・希望額500万円アップという極めて有利な条件を引き出しました。
不特定多数の会社にただ情報を流すだけでは、良い条件が出るとは限りません。
その土地を一番高く評価してくれる相手を見極め、最短距離で提案するためには、一定の経験に基づく買い手のネットワークができていなければ、実現は難しいでしょう。
信頼関係が、質の高い情報を集めるから
最後に、土地を高く・早く売るためには、日頃からの信頼関係によって集まる情報も大きな力になります。
そしてそれは、自社が扱えない物件やビジネスに直結しない案件であっても、ありのまま客観的に相談に乗ってきたような経験でしか築けません。
なぜなら、不動産の世界では、表に出ている情報だけでなく、業者同士の会話や過去の相談、顧客との関係性の中から、本当に価値のある情報が入ってくることが多いからです。
私は、自社で扱えない物件や、すぐに仕事につながらない相談であっても、できるだけ正直に、客観的にお話しするようにしています。
自分の利益（売りたいもの）だけに誘導せず、顧客の目線で「これは買うべきではない」「他社のこのプランの方が良い」と正直にアドバイスする姿勢が、結果として最も質の高い情報を集めることになります。
実際に、プロのデベロッパーからも「このエリアでこの企画は通ると思うか」「この土地ならどのくらいの価格まで見られるか」といった相談を受けることがあります。
また、売却を迷っているお客様に対しても客観的な判断をお伝えし続けることで、最終的に「やはり三浦さんに任せたい」とご依頼いただくことも少なくありません。
日々の相談や取引の中で信頼を積み重ね、業者や顧客から自然と情報が集まってくる関係性を築くには、やはり一定の経験が不可欠だといえるでしょう。
まとめ
今回ご紹介した事例でも、土地をあえて分割せずに大邸宅用地として売り出したり、一般公開せずにプロの買い手へ直接打診したり、道路設計や分譲計画を見直すことで収益性を高めたりと、単なる相場査定では出せない結果が生まれています。
私はこれまで、豊島区の不動産売買に長く携わる中で、地域ごとの市場の動きや、プロの買い手のニーズ、売主様が本当に大切にしたい事情に向き合ってきました。
土地の売却は、人生の中でも大きな判断の一つです。
だからこそ、ただ高い査定額を出すだけではなく、「なぜその価格で売れるのか」「どのような売り方が合っているのか」まで、できるだけ正直にお伝えしたいと考えています。
豊島区で土地の売却を検討している方は、ぜひエルブリッジの三浦までお気軽にご相談ください。売却するかどうか決まっていない段階でも構いません。
お持ちの土地がどのような可能性を持っているのか、今の市場でどのような売り方が考えられるのかを、豊島区の現場を見てきた経験をもとに、ありのままお話しします。
