【駒込エリアの不動産売却ガイド】相場や成功術を歴15年プロが解説

「駒込の土地・戸建て。今の相場はどのくらいだろう？」

そうお考えの方に向けて、駒込エリアの不動産売買に15年携わってきたエルブリッジの三浦が、相場と売却のコツを解説します。

結論からお伝えすると、駒込は、同じ駅・同じ徒歩分数でも、住所が変わるだけで価格が倍以上変わる街です。

理由はシンプルで、駒込駅が豊島区・文京区・北区という3つの区が接する場所にあるからです。

区が変われば街の成り立ちも、道路の広さも、買い手の層も変わります。同じ「駒込駅徒歩10分」でも、2億〜3億円が一般のご家族に売れるエリアもあれば、その価格ではマンション事業者しか手を挙げないエリアもあるのです。

駒込は、駅前に目立った商業施設があるわけではありません。それでも、山手線と南北線が使えるアクセスの良さ、六義園や旧古河庭園といった名園を擁する落ち着いた住環境から、非常に高い需要を集め続けています。

まずは、私が現場で感じている駒込エリアの市場観をご覧ください。

【駒込エリアの市場観（早見表）】

このように、大地主の邸宅が並ぶ整った街並みと、谷底の未開発エリアとが、わずか数百メートルの範囲にはっきりと混在しているのが駒込の特徴です。

そのため、物件の条件によって、

「希少性をアピールし、富裕層や海外の買い手へ直接高値で売るべきか」
「競合とのバッティングを避けるため、売り出すタイミングを調整すべきか」
「道が狭い未開発エリアのため、相場を熟知した業者に任せるべきか」

など、最適な売り方が大きく変わってきます。

駒込周辺の細かなエリアでは、それぞれどのような売却戦略を取るべきなのか？

大切な資産の本当の価値を見極め、より高く・より納得のいく売却を実現するためにも、ぜひ最後までご覧ください。

【2026年8月最新】駒込エリアの新築建売住宅の相場一覧

まずは、新築建売住宅の価格帯からご覧ください。

なお、これからご紹介する金額は私・三浦が15年の取引のなかで培ってきた肌感覚と、実際に手がけてきた事例をもとにした目安です。戸建ては1棟ごとに条件が異なるため、同じ丁目・同じ坪数でも、前面道路の広さや接道方向、間口の形状しだいで数百万円単位で上下します。

「だいたいこのくらいの水準で動いているエリアなんだな」という相場観をつかむためにお使いいただき、ご自宅の具体的な金額については、直接ご確認いただければと思います。

3階建エリア・土地面積15〜16坪

3階建エリア・土地面積18〜20坪

【エリア別】駒込の売却価格と特徴

ここからは、駒込駅を中心に時計回りで各エリアを見ていきます。

冒頭でお伝えしたとおり、駒込は豊島区・文京区・北区の3区が接する街です。「駅からの距離」ではなく「どの区の、どの丁目か」で価格が決まるとお考えください。

文京区本駒込6丁目｜六義園・大和郷エリア

駒込で唯一、別格の扱いとなるエリアです。

売り出される機会も限られるため、3億円台から、条件次第では10億円規模まで、幅広いレンジで取引が成立します。

このエリアで重要なのは、高額でも一般のご家族が実需で購入するという点です。他エリアの同価格帯とは買い手の性質がまったく異なるため、事業者向けの査定ロジックを持ち込むと売り逃してしまいます。

文京区本駒込5丁目｜下町エリア

同じ文京区でも、本郷通りを渡った5丁目側は空気が変わります。

田端に隣接する、やや下町的な雰囲気のエリアです。人気の昭和小学校があるため教育環境を重視するファミリー層からの支持は厚く、6丁目のような数億円規模とはいかないものの、1億〜1億5,000万円台の戸建てが安定的に流通しています。

「文京区アドレス × 現実的な価格帯」を求める層が狙う、需要の底堅いエリアです。

豊島区駒込1丁目｜ビル用地

駅前の1丁目は住宅地がほとんどなく、ビル用地としての評価になります。

そのため戸建ての坪単価では測れません。「その土地に、どれだけの規模の建物を建てられるか」といった、容積率や前面道路の条件で価格が決まる世界です。上に伸ばせるぶん、条件次第で評価は大きく振れます。

豊島区駒込2〜3丁目｜駅至近の未開発エリア

駅徒歩5分圏内という好立地でありながら、開発が進んでいないエリアです。

理由は地形にあります。山あり谷ありの起伏が激しく、道も細いため、まとまった開発がしにくい。結果として古い建物が残り、アパートも点在しています。

裏を返せば、駅至近という立地の強さは変わりません。今後セットバックが進んで道路が広がり、住宅地として整えば、さらに評価が上がる余地は十分にあります。現状でも、小ぶりな区画で9,000万〜1億円近い価格設定が可能です。

豊島区駒込4丁目・染井通り沿い

染井通り沿いは、駒込エリアのなかでもとくに金額が伸びる一角です。

このエリアは希少性そのものが最大の売り材料です。

落ち着いた住宅地でありながら、そもそも売りに出ることがほとんどありません。供給が出ないぶん、市場に出た瞬間に大きなプレミアムがつきます。感覚としては文京区に近く、田端側よりも高い水準で取引されます。

なお、駒込1〜2丁目の染井霊園寄りには旧社宅などのまとまった土地があり、こちらもマンション用地として供給が絞られているため、戸建てとして売り出す際にはプレミアムがつきます。

豊島区駒込5丁目｜染井霊園周辺

染井霊園が大部分を占めるため、住宅地はほとんどありません。染井通り沿いを除き、戸建ての流通はごく限られます。

豊島区駒込6〜7丁目｜開発の中心地

駒込エリアで最も供給が多く、建て替えが盛んなエリアです。

このエリアには地区計画による65平米の最低敷地規制がかかっています。かつては小さな家が多かったものの、現在は65平米を下回る分割ができません。65平米あれば小さめの4LDKが建てられるため、1億1,000万〜1億3,000万円の帯で新築戸建てが数多く分譲されています。

ここで売り手が意識すべきは、ライバルの多さです。同規模・同価格帯の物件が同時期に並ぶと、どうしても一方が売れ残りやすくなります。駒込のなかでは、むしろ金額を伸ばしにくいエリアといえます。

ただし、この規制には裏の顔があります。50平米・3LDKといった小ぶりな家は、もう新規に供給できません。

つまり、すでに小さめの土地をお持ちの方は、競合が生まれない希少なポジションにいることになります。小ぶりな土地は不利、と決めつける必要はまったくありません。

北区田端｜区画整理エリア

北区で唯一、山手線の内側に位置するのが田端です。数十年前に区画整理が完了しており、道路が整然と入っています。

当時、地主の方々がまとめて土地を供出し、所有権面積に応じて配分し直したため、区画が整い、道も広く、その地主のお屋敷が今も点在していて、周囲に集まる方々の層も含めて、街の雰囲気が格段に良いエリアです。

一方で、お寺や地主が多いことから借地権の物件も多いのが特徴です。所有形態によって売却の進め方が変わるため、まずは権利関係の確認から始める必要があります。

街並みの良さがそのまま価格に反映される、駒込のなかでも評価の安定したエリアです。

北区中里1丁目〜西ヶ原1丁目エリア

このエリアは、駅からの距離と土地面積の組み合わせで価格がきれいに分かれます。

駅徒歩10分圏内

駅徒歩10〜15分圏内

ボリュームゾーンは14坪〜20坪弱。この帯の物件が最も多く流通しています。

地形的には起伏が大きく、駅に近い坂下ほど下町的で道が広く、駅から離れた高台ほど道が細くなるという、一般的なイメージとは逆の構造になっています。そのため駅徒歩10分圏内は供給が少なく人気が高い一方、10〜15分の高台は供給が出やすく、1億円を切る傾向にあります。

西ヶ原1丁目は旧古河庭園を取り囲む住所です。駅から庭園に向かって坂を下り、また登るような起伏のある地形で、お寺が多いぶん借地も多め。

ただし局地的に道が広くロケーションの良い区画があり、そうした場所では1億円近くまで価格が伸びます。全体としては小ぶりなお家が立ち並ぶエリアです。

このエリアで押さえるべきは「駅距離 × 面積 × 道幅」の3点です。とくに道幅の影響は大きく、後述するハザード条件よりも優先されます。

谷田川通り沿い｜谷底エリア（中里2丁目〜西ヶ原1丁目〜駒込6〜7丁目）

霜降銀座商店街の走るこのラインは、かつて谷田川が流れていた谷底にあたります。過去には水害も発生した地形です。

現在は商店街や道路として整備されていますが、売却時にはハザード条件を織り込んだ価格設定をしておくと安心です。

とはいえ、価格への影響を過大に見積もる必要はありません。実感としては100万〜300万円程度、パーセンテージで見ればごくわずかです。それよりも「駅から近いか」「前面道路が広くすっきりしているか」のほうが、価格への影響ははるかに大きいです。

ハザードエリア内でも、道が広く駅に近ければ、しっかり価格は伸びます。

谷田川通りと不忍通りの間｜田端の谷底

同じ谷底でも、田端側のこのエリアは事情が異なります。

区画整理の対象から外れているため、道が極端に狭いまま残されています。築古の木造アパートが密集し、区画整理済みの田端エリアとは街並みが一変します。

所有者の多くが古くからの地主で、現状維持のまま保有されているケースが大半です。世代交代のタイミングで初めて売却に出る、という流れが一般的で、逆にいえば次の世代に移れば一気に建て替えが進む可能性を秘めたエリアでもあります。

現時点では、駒込エリアのなかで最も金額を伸ばしにくい場所とご理解ください。

駒込エリアの不動産売却で押さえるべきコツ

ここまで、駒込の相場とエリアごとの違いを見てきました。

ただ、相場を知っただけでは高くは売れません。大事なのは、その知識を「実際の売却でどう使うか」です。

そこでこの章では、私が15年の取引で積み上げてきた、駒込ならではの実践的なコツを3つお伝えします。

いずれも、駒込という街の構造を知っているからこそ効くコツです。順にご覧ください。

「同じ駅徒歩10分」を信用しない

駒込の売却で最も重要なのは、同じ駅・同じ徒歩分数でも価格がまったく違うと理解しておくことです。

理由は繰り返しになりますが、豊島区・文京区・北区の3区が接し、区ごとに供給量も買い手層も異なるからです。

たとえば「駒込駅徒歩12分」という条件でも、文京区本駒込6丁目なら2億〜3億円が一般のご家族に売れる価格帯です。

しかし北区中里3丁目で2億〜3億円を提示すれば、一般の方はまず買いません。投資家も手を出しません。買い手はマンション事業者などのプロに限られ、「仕入れて加工して供給するための価格」として査定されることになります。

同じ駅距離でも、実需で売れる価格帯なのか、プロの仕入れ価格帯なのか。この線引きを誤ったまま売り出すことが、駒込で最も多い失敗です。

不動産会社が「3つの区の違い」を説明できるかで見極める

続いて、不動産会社を選ぶときは、ぜひ担当者に3つの区の違いを説明させてみてください。

理由は明快で、駒込を本当に理解している担当者であれば、豊島区側・文京区側・北区側それぞれの街の成り立ちと価格の違いを、その場できちんと説明できるからです。

査定書の数字だけを持ってきて、その根拠を街の構造から語れない担当者は、駒込の市場を理解していない可能性が高いといえます。

査定額そのものより、ぜひ査定額の理由を聞いてください。

土地が大きいほど良いとは限らない

駒込では、土地面積を大きく取ることがかえって不利に働く場面があります。

理由は、グロス金額（総額）の壁です。駅から10〜15分圏の中里・西ヶ原エリアでは、買い手の予算感から1億円以内に収めたいという力が強く働きます。20坪を超えて1億1,000万円台になると、途端に反応が鈍くなるのです。

業者の感覚としても、土地を区切れるのであれば20坪以内に抑えてグロスを下げたい、という判断になります。

一方、駅に近いエリアはこの制約がゆるみます。多少大きくても、面積に応じて価格がきちんとついてくる。

「駅近は面積を伸ばす、駅から離れたら総額を抑える」というのが、駒込の基本戦略です。

まとめ

最後に、駒込エリアの不動産売却について、要点を整理しましょう。

• 駒込は豊島区・文京区・北区が接する街で、同じ駅徒歩10分でも価格が倍以上変わる
• 65平米規制により、小ぶりな土地はむしろ希少な存在になっている
• ハザードよりも「駅距離」と「道幅」のほうが価格への影響は大きい
• 駅から離れたエリアでは、総額1億円以内に収める設計が有効

駒込は、街の成り立ちを知っているかどうかで結果が大きく変わるエリアです。数百メートル歩けば街の顔が変わる場所だからこそ、地図の上だけで判断された査定額には注意してください。

ご自宅がどのエリアに該当し、どの売り方が最適なのか。まずは三浦へお気軽にご相談ください。5分で最高査定額を算出します。