15年プロが教える、豊島区の不動産高額売却で数千万円増やす極意

豊島区で土地や戸建を所有し、売却や住み替えを検討されている皆様。 「やっぱり、大手なら高く売ってくれるのかな」などと思い込んでいませんか。

実は、豊島区の不動産売却において、会社の規模以上に重要なのは、担当する営業マンが「4つの能力」を兼ね備えているかどうかです。この担当者の「企画力」や「情報量」などの能力次第で、成約価格が1,000万円以上も変わります。

 実際に、豊島区に特化した不動産会社である私たちエルブリッジでは、他社で3,500万円と査定された土地が、私の企画によって5,700万円で成約した事例もあるのです。

私・エルブリッジの三浦は豊島区に特化して15年、毎日区内を歩き回り、1万枚以上の販売図面を所有し、ほぼ全ての成約事例を把握している“豊島区マスター”です。

この記事では、あなたの物件の本当の価値を引き出し、相場以上の最高値で売却してくれる本物の営業マンが普段行っている、4つの極意を詳しく解説します。

最後まで読めば、あなたのお家の本当の価値と、それを引き出すための具体的な道筋が見えてくるはずです。
大切なお家の売却を成功させるために、ぜひ最後までお付き合いください。

豊島区の不動産高額売却の極意(1)土地の魅力を引き出す「間取り」の提案をおこなえる

ひとつめの極意は、そのエリア特有の居住ニーズを熟知し、ターゲットとなる買い手に最も刺さる「間取り」や「生活イメージ」を企画に落とし込むことです。

実は、皆様の土地が売り出されるとき、チラシに書いてある間取りは、不動産会社の営業マンがそれぞれ独自に考えています。営業マンに、この間取りセンス（企画力）がどれほどあるかで、豊島区の不動産売却価格は大幅に変わるのです。

実際の事例を見てみましょう。以下の図は豊島区の15〜20坪程度の小ぶりな土地でよく見られる、2階リビングにバルコニーを作る一般的な間取りです。

しかし、こちらの物件の場合、立地によってはあえてバルコニーを作らず、その分リビングを2畳ほど広く取る設計の方が販売価格が800万円ほどアップすることがあります。

その理由は、不動産サイト（SUUMOなど）で見た際、リビングが「15畳」か「17畳」かで、買い手の受ける印象が大きく変わるためです。

また、都心では外に干すと、お隣さんなどの視線が気になるため、バルコニーよりも室内物干しやガス乾燥機を導入し、生活スペースを広げる方が納得感が高いという考え方の方も多くいらっしゃいます。

ここで、私・三浦が豊島区で間取りを企画するときに意識しているポイントを、間取りやエリア別に一部ご紹介します。豊島区は1丁目単位で戦略が大きく変わるため、以下の表でご紹介するポイントは、あくまで一例としてご覧ください。

こうした地域特性を見抜いて高く売れる企画を立てるのは、並の営業マンではなかなか難しいところがあります。通常は不動産デベロッパーが土地を安く買い、建物を企画して利益を乗せて売ることが大半です。

しかし、私はこの企画をデベロッパーと同じ水準で代行できます。そのため、デベロッパーが本来得るはずの中間マージン（利益）をカットし、その分を売主様の売却価格に乗せることができるのです。

私は10数年にわたり豊島区などの特定エリアをリサーチし続けており、土地を見た瞬間に「最適解」を導き出すスピードを持っています。

この圧倒的な地域データに基づき、ピンポイントで買い手のニーズを射抜く企画を提示することこそが、物件の希少性を高め、豊島区での高額売却を実現するための極意です。

このように、土地のポテンシャルを可視化する「間取りの技術」と「地域ニーズへの深い理解」を組み合わせることで、本来不動産デベロッパーが持っていくはずの中間マージンを排除し、売主様が当初想定していた相場を遥かに上回る価格での成約を実現できるのです。

豊島区の不動産高額売却の極意(2)コストパフォーマンスの高い高品質な建物をスピーディに企画できる

次のポイントは、コストパフォーマンスの高い高品質な建物をパッケージで、スピーディに企画できるかどうかです。

実は、大手ハウスメーカーの建築価格には、莫大な広告費や人件費、手厚すぎる現場管理費などが「プレミアム」という名目で、1,000万〜3,000万円ほど上乗せされているケースが多いです。

この莫大な中間マージンを削減するためには、大手ハウスメーカーを介さず、ハウスメーカーと同水準で施工できるような、実力派の設計工務店と連携しているかどうかを営業マンに聞いてみてください。

エルブリッジの場合、厳選した実力派の設計工務店と連携しています。

例えば大手ハウスメーカーで100平米の建物を建てると5,000万円かかるようなケースがあるとしましょう。この場合、私たちが提携する都心部を得意とする工務店なら、2,000万〜2,500万円程度でデザイン性が高く、安心できる品質の建物を実現できるのです。

上記にくわえ、不動産を最高値で販売するためには、スピード感も欠かせません。そこで、エルブリッジでは、設計工務店へ直接土地の特性に合わせた構想を伝えると、1週間ほどで、今の豊島区の市場で最も評価されるプランが上がってきます。

このように、大手メーカーと同等の高品質な建物を圧倒的なコストパフォーマンスで、かつ1週間というスピード感で企画できる提案力があるかどうかが、最高値売却を実現する営業マンを見極める大きな指標となります。

豊島区の不動産高額売却の極意(3)膨大な「非公開事例」に基づく正確な相場を把握している

3つめの極意は、一般的な不動産業者が参考にする公的データだけでなく、市場に出回りにくい非公開の成約事例まで踏まえて、精度の高い相場を把握することです。

なぜなら、豊島区のような需要の高いエリアでは、レインズに掲載されない、あるいは成約後にデータが即座に削除されてしまう取引が数多く存在するからです。

たとえば、売主様が近隣に成約価格を知られたくない場合や、不動産デベロッパーが戦略的に情報を伏せるケースなど、表に出ない情報はたくさんあります。

これらの非公開情報を把握していないと、本来もっと高く売れるはずのポテンシャルを見誤り、保守的でもったいない価格設定をしてしまうリスクがあるのです。

その点、私はこれまで豊島区周辺で流通した1万枚以上の販売図面を管理・保存し、日々の価格分析に活用してきました。

さらに、豊島区について、どの物件が、どのタイミングで、いくらで成約したのかを10年以上にわたり確認し続けています。

広告に出る前に成約した事例や、業者間でしか共有されにくい取引情報も含めて把握することで、公開データだけでは見えにくい相場の動きまで読み取ることができます。

このような、豊島区に特化して長年積み上げてきた情報量があるからこそ、その不動産が持つ本来の価値を見極め、高額売却を目指すための価格設定が可能になります。

精度の高い相場把握に基づき、売主様にとってより有利な売却戦略をご提案できることが、エルブリッジの強みです。豊島区で不動産売却をご検討の方は、ぜひ一度ご相談ください。

豊島区の不動産高額売却の極意(4) 物件の鮮度を逃さず「最高値の成約」を引き寄せるスピード感がある

最後の条件は、豊島区の市場を熟知し、物件の鮮度が最も高い時期に最短距離で成約まで持ち込むスピード感があるかどうかです。

なぜなら、不動産販売は時間をかければかけるほど、基本的には売主にとって不利になるからです。

情報が市場に長く出続けると、買い手側に売れ残り感を抱かせてしまい、物件としての立場が弱くなります。その結果、交渉の主導権を奪われ、最終的には価格を大幅に下げて着地せざるを得ない状況に追い込まれてしまうのです。

とくに、私・三浦の体感上、広告を出して最初に来る1人目や2人目のお客様が、最も良い条件で購入を決めてくれるケースが非常に多いです。

そのため、本来高値で売れる物件でも、最初の接客や「間取り企画」のピントが外れてこの初動の客層を逃してしまうと、次に同質の良い買い手が現れるまでには多大な時間を要することになります。

この「初動」を逃さないために、優れた営業マンには2つのスピードが求められます。

ひとつめのスピードは、「豊島区の不動産高額売却の極意(1)土地の魅力を引き出す「間取り」の提案をおこなえる」でも述べた、その土地が最も高く売れる「最適解」を即座に企画できる能力です。

ふたつめのスピードは、最適な買い手を見極めるスピードです。一般のファミリー層に売るのがベストなのか、あるいは特定のエリアを積極的に買っている中小デベロッパーにぶつけるのが正解なのか、この判断が早いほど、物件の鮮度を保ったまま最高値でのマッチングが可能になります。

エルブリッジでは、最適な間取りを1週間以内にご提案いたします。そのうえで、最適な買い手をお客様のニーズごとにご提案いたします。

このほか、特定のエリアで「在庫がなくなったので、高くても今すぐ仕入れたい」という業者のタイミング（旬）を的確に捉え、相場以上の高値を引き出すことも行っています。

売れ残りになる前に、最短距離で成約させるスピード感こそが、結果として相場以上の高額売却を実現する鍵となるでしょう。

まとめ

最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

豊島区で相場以上の最高値で売却してくれる本物の営業マンが普段行っている、4つの極意は以下のとおりです。

あなたの大切な不動産を、ぜひエルブリッジにお任せください。

5分いただければ、あなたの土地の本当の価格をお伝えいたします。いつでもご連絡ください！