【池袋エリアの不動産売却ガイド】相場や成功術を歴15年プロが解説

池袋エリア（池袋・上池袋・池袋本町・東池袋・西池袋・南池袋）の土地戸建、今の相場はどのぐらいだろう？売り時かな？

今回は、池袋に事務所を構え、同エリアの不動産売買に15年間携わる、池袋マスターのエルブリッジ・三浦が、池袋の不動産売却の相場やコツを解説します。

実は、10数年前の豊島区はファミリー層が少なく、消滅可能性都市に認定されたこともありました。

しかし、南池袋公園などの綺麗な公園を整備し、待機児童ゼロを実現するなどした結果、現在ではファミリー層から選ばれる街へと大きく変貌。
需要が増加したことで、エリア全体の地価も直近で大幅に上昇しています。

私・三浦が思う、池袋エリアの不動産市場の見解についてまとめた下表をご覧ください。

さらに、上記にくわえて、同じ池袋エリアでも、区画整理が進んだきれいな街並みのエリアと、昔ながらの雰囲気が残る未開発のエリアが混在しています。

そのため、物件の条件によっては、

「大手デベロッパーに持ち込むべきか」
「相場を熟知した中小デベロッパーに任せるべきか」
「更地にして一般のファミリー層へ直接売るべきか」

など、最適な売り方が大きく変わります。

つまり、池袋エリアの不動産売却では、物件そのものの価値だけでなく、どの相手に、どのような戦略で売るかによって、売却価格に大きな差が出るのです。

池袋周辺の全6エリアでは、それぞれどのような売却戦略を取るべきなのか？

大切な資産の本当の価値を見極め、より高く・より納得のいく売却を実現するためにも、ぜひ最後までご覧ください。

プロから見た池袋の不動産売却の市況

まずは、豊島区15年分の知見を持つ三浦が、現在の池袋の市況を独自見解付きで解説します。

全体として、池袋駅周辺は今後10〜20年にかけて大規模な再開発が予定されており、資産価値の向上が期待できる将来性の高いエリアとされています。

まずは、東京都全域や豊島区の地価動向を確認したうえで、池袋エリアの特徴について考察していきます。

豊島区の地価変動率は住宅地・商業地共に大幅上昇

東京都全域の地価変動率を見ると、住宅地は2024年の年間5.6％から、2025年には年間7.1％へ上昇しました。

また、商業地についても、2024年の年間8.4％から2025年には年間11.4％へ上昇しており、住宅地・商業地ともに地価の上昇傾向が強まっていることがわかります。

（参考：株式会社グローバル・リンク・マネジメント「グローバル都市不動産研究所　レポート第36弾 2025年、東京の基準地価に新たな動き」）

豊島区は全用途の変動率でも12.7％となり、前年の9.3％から大きく上昇していることがわかります。

参考：株式会社グローバル・リンク・マネジメント「グローバル都市不動産研究所　レポート第36弾 2025年、東京の基準地価に新たな動き」

池袋駅周辺は「高所得層に選ばれる居住エリア」としてのブランド力が着実に高まっている

池袋駅周辺では、将来的な再開発計画に加え、居住者層の変化や住環境の整備が、エリア全体の資産価値に大きく影響していると考えられます。

実は10数年前、豊島区はファミリー層の減少により、東京23区で唯一「消滅可能性都市」に認定されるという危機にありました。しかし、そこから区が本腰を入れ、南池袋公園などの綺麗な公園を整備し、待機児童ゼロを実現するなどの対策を行いました。

その結果、ファミリー層から強烈に支持される街へと変わり、供給が変わらない中で需要が爆増し、地価を大きく押し上げることになったのです。

一方で、売却において注意すべきリアルな市況もあります。

池袋駅の北西側や上池袋・池袋本町などでは、民泊が多く存在していますが、現在は民泊のルールが厳しくなり、民泊を諦めた人たちが小ぶりな戸建て（5000万〜9000万円規模）を一斉に売りに出しているため、供給過多の傾向にあります。

このサイズの物件の売却は、少し時期をずらして様子を見るなど、慎重な見極めが必要です。

このように、池袋エリアは駅前の便利さだけでなく、高所得層に選ばれる居住エリアとしてのブランド力が着実に高まっています。

物件の条件やエリアごとの旬をしっかり見極めることが、現在の池袋不動産売却の最大の鍵となるでしょう。

参考：
豊島区「消滅可能性都市の指摘からのまちづくりの発展の姿」
LIFULL HOME’S PRESS「東京23区で唯一「消滅可能性都市」に指定された豊島区。宣告から12年後の現在」

【2026年7月最新】池袋エリアの新築建売住宅の相場一覧

続いては、池袋エリアの新築建売住宅の相場一覧をご紹介します。

池袋エリアは再開発が進み、価値が見直されているエリアと民泊、商業施設向きのエリア、閑静な住宅エリアなど、場所により売却傾向が異なります。

私・三浦が個人的な見解のもと、住所別の新築建売住宅の相場をまとめた表をご覧ください。2024年と2026年で比較しても、約1000万円ほど値上がりしていることがわかります。

【住所別の新築建売住宅の相場】

※1…民泊需要が多く収益用の戸建住宅となるため
※2…一部エリアは地区計画により、土地分割時の敷地最低限度面積が65㎡以上必要。
※3…借地権とは、建物の所有を目的に土地を借りる権利のことです。このエリアの地価は下がる傾向にあります。

【エリア別】池袋の不動産売却の平均価格と売却のコツ

ここからは、池袋の不動産売却価格を「各エリア×1丁目単位」で、Webにない”現場の知識”を活かして、解説していきます。

池袋

池袋は商業施設やマンションが多く、かつては投資家が「民泊目的」として相場より2,000〜3,000万円程度上乗せして購入するケースが多く見られました。
しかし現在は、民泊のルールが厳しくなったことで市場がガラッと変わっています。

現在、ルールの厳格化により民泊を諦めたオーナーたちが、小ぶりな戸建て（5000万〜9000万円規模）を一斉に売りに出しているため、市場は供給過多の傾向にあります。そのため、このサイズの物件を売却する場合は、少し時期をずらして様子を見るのも一つの賢い戦略です。

一方で、4LDK（110平米〜）で1億〜1億2000万円程度の大きめの家は競合が少なく、現在でもよく売れる傾向にあります。ただし、いくら家が大きくても1億3000万円を超えてくると動きが鈍くなるため、この絶妙な価格設定の見極めが重要です。

池袋エリアの再開発はまだこれから本格化する段階です。だからこそ、過去の「民泊需要」という古い相場感覚にとらわれず、物件のサイズに合わせて、今すぐ売るべきか、様子を見るべきかをプロの目線で判断することが成功の鍵となります。

上池袋

上池袋は、明治通りとの位置関係や丁目の違いによって特徴が異なります。

上池袋1丁目は、池袋駅と大塚駅の両方に歩いて行ける好立地であり、エリア内では最も価格が高くなりやすい場所です。
特徴として、道が狭いところが多く、地形的に起伏が見られます。

上池袋2〜4丁目は、池袋本町と同様に、地区計画による「65平米規制（土地面積の最低限度）」が適用されているのが最大の特徴です。

実は15年ほど前の上池袋は、40平米ほどの小さな土地に4,000万円台の建売住宅が並ぶエリアでした。しかし、この規制ができたことで小さな土地の供給ができなくなり、代わりに郊外型のデベロッパーが大きめの家を建てるようになりました。

そこから年々価格が上昇し、現在では4LDKで1億2000万円規模の物件でも売れる、高級建売エリアへと大出世を果たしています。今では都心部のデベロッパーも再び注目するほど、街の価値が上がっています。

池袋本町と比較してもさらに道が狭い箇所が多い実態がありますが、少しずつ新しい住宅への建て替えが進んでいます。上池袋全体としては、現状では道が狭い場所が目立つものの、これからどんどん綺麗になっていく途上にあるエリアと言えるでしょう。

池袋本町

下町らしい雰囲気を残しながらも、都市計画道路の整備や小学校の建て替えなどにより、明るくゆとりのある街へと変わりつつある注目エリアです。

2017年に池袋本町小学校が小中一貫校に建て替わり、よりファミリー層からの人気が加速しています。

15年ほど前は、40平米ほどの小ぶりな建売が4,000万円台で売られているような街でした。

しかし、地区計画によって敷地面積の最低限度が65平米に定められたことで、街並みが少しずつ変化。現在では、4LDKで1億2,000万円規模の物件でも売れる住宅地へと価値が大きく上がっており、都心部のデベロッパーからも再び注目されるようになっています。

一方で、池袋・上池袋と同じく、以前は民泊需要が高かったエリアでもあります。

現在はルールの厳格化により、民泊運営を諦めたオーナーによる売却が増えており、5,000万〜9,000万円台の小ぶりな戸建てはやや供給過多の状態です。そのため、急いで売るよりも、売り出しのタイミングを慎重に見極めた方がよいでしょう。

小ぶりな物件の売り出しは全体的に増えていますが、13〜16坪ほどの土地であれば、業者へ売却するよりも、更地にして一般のファミリー層へ直接売る方が高値を狙いやすくなります。

東池袋

現在進行形で大規模な再開発が進んでおり、利便性と資産価値の両面で非常に注目されているエリアです。丁目ごとに特徴が異なります。

単にビルを建てるだけでなく、都電荒川線沿いを散歩道のように整備したり、広場を設けて密集を解消したりと、「ゆとりある街づくり」が進んでいます。周辺におしゃれなカフェやスーパーも増え、住宅地の地価も再開発に引っ張られる形で大きく上昇しています。

東池袋エリアは全体的に供給が非常に少ないため、古くて小さな物件であっても単価を伸ばしやすく、いつ売りに出しても強気な高値を狙いやすいのが特徴です。

ただし、いくら高く売れる東池袋でも注意点があります。それは「前の道の広さ」です。前面道路が4m未満の場合、1億1000万〜1億2000万円を超えたあたりから極端に動きが鈍くなる傾向があるため、絶妙な価格設定の見極めが必要です。

また、東池袋は、綺麗な再開発エリアと昔ながらの未開発エリアが混在しています。そのため、実は大手デベロッパーは手を出しにくいエリア。

東池袋で相場より高く売るなら、大手に持ち込むのではなく、このエリアのニッチな市場を熟知している中小デベロッパーに依頼するのが最大のコツです。

西池袋

池袋西口は、駅直結での開発や、今後数十年で駅前に6棟のタワーマンションが新築される計画など、今後の伸びしろが一番期待できるエリアです。

実際、2026年時点で、同じ面積・立地の物件でも価格が2500万円ほど上がっています。一度高額成約が決まるとそれが不動産業界の基準になるため、今後も価格上昇が予想されます。

西口の再開発は単にビルを建てるだけでなく、公園（リングの公園など）や広場を設け、人の動線を考慮した空間や余白を残したゆとりある街づくりが進められているのも、資産価値を高める要因となっています。

とくに、西池袋の3丁目〜5丁目は、高級住宅地として街がすでに完成しており、物件の供給自体が非常に少ないエリアです。そのため、いつ売りに出しても競合が少なく、アッパー価格（相場の上限）を狙いやすいという圧倒的な強みを持っています。

西池袋で、前面道路が広く土地の形が綺麗といった箔がつく条件の土地をお持ちなら、大手デベロッパーが思わぬ高値で買い取ることも…。

同じ企画の家を建てるにしても、ブランド力のある大手に依頼するだけで、相場より3000万〜4000万円も高く売れるケースがあります。

弊社・エルブリッジのような住宅用土地戸建専門の不動産会社を経由して、権利関係を整理した状態で持ち込むと、より高値で売れる可能性が高まります。

また、地域に根ざした富裕層がお住まいで、1億円を超える物件を現金で一括購入されるケースもあります。そのため、どの買主に、どのルートで売るかによって、最終的に手元に残る金額は大きく変わります。

4～5丁目には、一部低層住宅街のエリアと谷端川南緑道があります。立教大学周辺は、落ち着いた街並みの住宅街となっています。

南池袋

今や豊島区の象徴ともいえる「ブリリアタワー池袋」（日本初・区本庁舎一体型のタワーレジデンス）が存在。

区役所周辺街区でも２つの再開発の計画があり、池袋西口と同様に今後の伸びしろが非常に期待できるエリアです。

住宅地側は、寺院や教育施設が多い文教エリアとなります。
東京さくらトラム（都電荒川線）の東西で、地価に違いが生じる傾向にあります。

南池袋（特に3丁目周辺）は、現在進行中の区役所前再開発（）がまもなく完了を迎えます。

タワーマンションに加え、スーパーなど生活利便性を大きく向上させる商業施設が誕生する予定です。

そのため、これら施設が完成してからのタイミングを狙うと、さらに価格を伸ばしやすい絶好の売り時に差し掛かっています。4丁目は3丁目と比べてまだ未開発な地域もあり、より伸びしろが期待できるでしょう。

さらに、住環境が非常に良く資産性も高いため、隣接する文京区からの移住者や、資金力のあるパワーカップル・富裕層からの需要が途絶えません。

エリア全体で物件の供給が少ないため、古くて小さな物件であっても単価を伸ばしやすく、常にアッパー価格を狙いやすいのが強みです。

西池袋と同様に、前面道路が広く土地の形が綺麗といった箔がつく好条件であれば、大手デベロッパーが思わぬ高値で購入してくれる可能性が。同じ企画の家でも、大手に依頼するだけで相場より3,000万〜4,000万円も高く売れるポテンシャルを秘めています。

池袋エリア全域に共通する、高く売れる間取り・設計のコツ

エリアごとの特徴に加えて、池袋エリア（豊島区の3階建てエリア全般）で戸建ての売却や企画を行う際、「今の買い手にウケるトレンド」を知っておくことも非常に重要です。

なぜ売主である皆様がこれを知っておくべきかというと、物件を売りに出す際の「間取り（参考プラン）」は、依頼した不動産会社の構想を元にして設計士が作成するからです。

実は、不動産が高く売れる間取りや設計の基準は、時代とともに大きく変化しています。

15年以上このエリアの市場を見てきた私からすると、最新のニーズを理解していない提案が下手な不動産会社に当たってしまい、昔の知識のままの魅力のない間取りプランで売り出された結果、本来の価値よりも数百万円から数千万円も安く手放して損をしているケースが少なくありません。

あなたの大切な不動産を高く売れるかどうかは、今の買い手に刺さる最適な間取りを企画・提案できる不動産会社かどうかで大きく左右されるのです。

ここでは、池袋エリアで売却利益を最大化するために売主の皆様にも絶対に押さえておいていただきたい、最新の間取り・設計のトレンドと、土地の広さに応じた最適な売り方のコツをプロの目線で解説します。

昔は部屋数重視、今は広いリビング重視 

現在の池袋周辺、特に豊島区の3階建て住宅が多いエリアでは、部屋数を増やすよりも、リビングを広く取った間取りの方が好まれやすく、高値で売れやすい傾向があります。

時代とともにライフスタイルが変化し、細かく仕切られた個別の部屋の数よりも、家族が集まる共有スペースの広さや快適さが、今の買い手に強く求められるようになったからです。

20年以上前の間取りは、リビングを10畳ほどに抑えてでも、無理やり4畳の小さな部屋を作って4LDKにするなど、とにかく部屋数を確保することが主流でした。

しかし今は、個々の部屋は狭くても「とにかくリビングを広くする」プランや、ルーフバルコニーを設けて空間を広く見せる工夫が都心部では人気を集めています。

このように、高く売るための企画やプランニングを考えるなら、昔ながらの部屋数重視ではなく、今の買い手が求める広いリビングを中心に設計することが重要です。

昔は車庫マスト、今は立地・広さ次第では不要

利便性の高い池袋エリアにおいて、車庫は絶対に必要という考え方は古いです。土地の広さに応じて駐輪場のみにするか、車庫を作るかを判断することが高く売るコツです。

少し離れた北区や板橋区などの郊外寄りのエリアでは、現在でも車を求める方が多く、車庫マストの傾向があります。

しかし、どこにでも歩いて行ける池袋エリアでは車の必要性が比較的低いです。
限られた土地の中で無理に車庫を作ると、かえって居住スペースが圧迫され、買い手から敬遠されてしまうからです。

例えば、40〜45平米未満の小さな土地の場合、車庫を作ると他の部屋やリビングが極端に狭くなります。この場合は車庫を諦めて駐輪場のみにし、その分リビングなどの居住空間を広くしたプランにした方が、買い手のウケが良くなります。

一方で、60平米以上の十分な広さがある土地であれば、車庫を作っても間取りを確保できるため、あえて車庫を減らす必要はありません。

このように、土地の広さ（特に40〜45平米未満かどうか）を基準に見極め、居住空間とのバランスを最適化することが、今の買い手に高く評価されるポイントです。

エリアと広さで変わる！池袋の不動産を一番高く買ってくれる売却先（ターゲット）

池袋エリアの不動産売却を成功させる最大の秘訣は、「今の時代に、あなたの物件を一番高く買ってくれる最適なターゲット（売却先）」を見極めることです。

物件の条件（エリアや広さ）によって高く買ってくれる相手が全く異なるだけでなく、一番高値を出せる「買い手（デベロッパー）」のトレンドも、時代とともに劇的に入れ替わっているからです。ターゲットを間違えると、数千万円単位で損をしてしまう可能性があります。

例えば売り方一つをとっても、昔の都心部は土地を買ってから建てるセミオーダーが主流でしたが、今は家を完成させてから見せて売る建売スタイルに変わりました。
また、上池袋や池袋本町では、15年前は「中小デベロッパー」が主流でした。

しかし、65平米規制で価格が跳ね上がると「郊外型デベロッパー」が参入し、1億円超えの市場になった現在では再び「都心部の地場デベロッパー」が相場を牽引するというように、プレイヤーの顔ぶれが大きく変わっています。

このように、市場の歴史を理解し「今、どのルート（プレイヤー）に持ち込むのが一番高く売れるのか」を知り尽くした不動産会社を選ぶことが、売却利益を最大化するための絶対条件となります。

西池袋・南池袋の好条件な土地は「大手デベロッパー」へのルートを持つ会社へ

西池袋や南池袋などで、前面道路が広く土地の形も綺麗といった「ブランド」がつく条件の土地をお持ちの場合、大手デベロッパーに売却できるルートを持つ不動産会社を選ぶのが大正解です。

大手デベロッパーはブランド力があり、相場より高くてもポンと現金で買ってくれる富裕層の顧客を抱えています。そのため、同じ企画の家を建てる場合でも、大手に持ち込むだけで相場より3,000万〜4,000万円も高く売れるケースがあるのです。

東池袋などの混在エリアは「中小デベロッパー」に強い会社へ

東池袋のように綺麗な再開発エリアと昔ながらの未開発エリアが混在している地域の場合、実は大手デベロッパーは敬遠して手を出しません。

こういったエリアで高く売るには、大手ではなく、その地域ならではのニッチな市場を熟知し「このエリアならこの金額でいける」とリスクを取って高値を出してくれる「中小デベロッパー」をターゲットにする方が、結果的に数字が伸びます。

エリアのプレイヤーを知り尽くした、地元密着の不動産会社を選ぶことが重要です。

上池袋・池袋本町の1億円超えエリアは「地場デベロッパー」に強い会社へ

前述の通り、地区計画（65平米規制）により高級建売エリアへと大出世した上池袋や池袋本町では、郊外型デベロッパーだけでなく、都心部を得意とする地場のデベロッパーが再び熱視線を送っています。

これらのエリアで大きめの土地を売却する場合は、最新の市場動向を把握し、現在最も強気な価格を提示できる「勢いのあるデベロッパー」へ直接持ち込める不動産会社を選ぶのが高く売るコツです。

15坪前後の小さな土地は「一般ユーザー」へ直接売る提案ができる会社へ

もしお持ちの土地が13〜16坪（40〜50平米）程度の小ぶりなサイズであれば、不動産業者（デベロッパー）に買い取ってもらうのはもったいないケースが多いです。

このサイズの場合、業者に利益を抜かれる買取ではなく、更地にして「一般のファミリー（エンドユーザー）」に直接、土地として買ってもらうのが一番高く売れます。

しかし、ただ更地で売り出すだけでは一般の方はイメージが湧きません。ここで重要になるのが「間取りの提案力」です。

「駐車場をなくしてリビングを広くした3階建てのプラン」などをセットにして一般ユーザーに魅力的に見せ、高値で売り切る企画力を持った不動産会社を選ぶ必要があります。

池袋エリアの不動産売却は「最適なターゲット」を見極められる会社へ相談を！

池袋エリアで不動産を高く売るためには、単純な査定額を比べるのではなく、エリアや土地の広さごとに「最適な売り先（ターゲット）」を見極められる不動産会社に相談することが最も重要です。

なぜなら、同じ池袋エリア内であっても、実は「何丁目か」という細かい単位で用途地域や需要がガラッと変わるからです。

その丁目ごとの特性に加え、「誰に売るか」「どのタイミングで売るか」「どう見せるか」という売却戦略の組み立て方次第で、最終的な売却価格が数千万円単位で大きく変わってしまいます。

ここまでお伝えしてきた通り、物件の条件によって一番高く売れるルートは全く異なります。

同じ「池袋」や「西池袋」でも、1丁目の商業エリアと、2〜4丁目の閑静な住宅街では、アプローチするべき相手が全く異なります。

エルブリッジでは、池袋エリアで15年以上不動産売買に携わってきた経験と最新の市況をもとに、相場表だけではわからないあなたの物件の本当の売り方と狙える最高価格をご提案します。

池袋エリアの土地・戸建ての売却を検討されている方は、まずはお気軽にご相談ください！

まとめ

最後に、この記事の内容を簡単に振り返ってみましょう。

池袋エリアは、再開発や住環境の整備、高所得ファミリー層の流入により、ここ10数年で大きく価値が見直されてきたエリアです。

私・三浦が思う、池袋エリアの不動産市場の見解は以下のとおりです。

同じ池袋エリアでも、売却先を変えるだけで結果が大きく変わることがあります。

大切な資産を少しでも高く、納得できる形で売却するためにも、池袋エリアの相場や買主の動きをよく知る不動産会社に相談しながら、慎重に売却戦略を立てていきましょう。

あなたの大切な不動産を、ぜひエルブリッジにお任せください。5分いただければ、あなたの土地の本当の価格をお伝えいたします！