豊島区15年のプロが教える、借地権付き建物を早く・高く売却する方法

「借地権の家なんて、本当に良い値段で売れるのか？」 

私は豊島区で15年間、地域に根ざして不動産売買に携わってきました。豊島区をはじめ、累計50件程の借地権物件の売買経験を経て、エルブリッジの三浦がたどり着いた答えは、これに尽きます。

この豊島区では、個人として借地権の成約実績を積み上げたプロでなければ、あなたの家を高く・スムーズに売ることは絶対にできません。

たとえ大手不動産会社に所属していても、豊島区特有の土地勘や、地主様ごとの考え方・関係性まで把握している担当者は、決して多くないからです。

私は、豊島区の土地を実際に自分の足で見て回り、この15年間、地域ごとの特徴を細かく見てきました。

豊島区は、同じ区内でも地区や丁目が変われば、土地の価値も、購入を希望されるお客様層もガラリと変わります。そして何より、その土地を所有する「地主様の属性」が全く異なります。

だからこそ、同じ借地権付き建物でも、誰が担当するかによって、売却価格も進み方も大きく変わるのです。

【例：南大塚の借地権物件の場合】

こうした事情を理解せずに進めると、売却価格が伸びなかったり、余計に時間がかかったりすることも少なくありません。

今回は、豊島区15年の豊島区マスターである私・三浦が、現場の泥臭い経験から得た「借地権付き建物を、足元を見られずに、最高値で売却するための戦略」を初公開します。大切なお家のために、ぜひお役立てください。

豊島区の借地権付き建物を早く高く売却するなら、会社の看板ではなく借地権の成約実績がある営業マンを指名しよう

豊島区の借地権付き建物を「早く・高く」売却するなら、個人として借地権の成約実績が豊富にある営業マンを指名しましょう。

なぜなら、「大手不動産会社なら安心」という考えは、借地権に関しては通用しないからです。 

大手の営業マンの多くは、普段、マンションや所有権の土地・戸建てをメインに扱っています。

地主様との泥臭い調整や複雑な権利関係が絡む借地権は、彼らにとって手間がかかる割に効率が悪い案件になりがちです。そのため、実績がない営業マンに当たると、「うちでは扱えません」と門前払いされることも…。

実際に私も、豊島区をはじめ、累計50件程の借地権物件の売買経験がありますが、それでも、所有権物件とはまったく別物だと感じています。

だからか、東京都内全体を見渡しても、借地権の成約経験を持つ営業マンは、私の体感ですが、業界全体のわずか5％程度。さらに、豊島区というエリアに絞り、地主様ごとの特性まで熟知しているプロとなると、その数は極めて限られた存在になります。

ここでは、借地権の成約実績があることが重要な理由について説明します。

豊島区特有の土地勘がなければ少しでも高く売るためのご提案ができない

豊島区での不動産売却、特に借地権付き建物の価値を最大化するには、地図上のデータではない「生きた土地勘」に基づく提案力が不可欠です。

なぜなら豊島区は1丁目単位で、求められる家のサイズや間取り、購入検討層の属性がガラリと変わるからです。土地勘がない営業マンに任せてしまうと、本来はあと1,000万円高く売れたはずのチャンスを、知らないうちにドブに捨ててしまうことになりかねません。

例えば高田や目白周辺の落ち着いた住宅地の借地権付き建物なら、「山手線内側で高額なマンションを購入するのではなく、借地権付き戸建てという選択肢もある」というご提案が成約につながることがあります。

すべての地区の1丁目単位の土地価格を瞬時に答えられるのはもちろん、庭やルーフバルコニーなど、戸建てならではの魅力まで含めてその価値を伝えれば、借地権付き建物でも十分に高値での成約を目指すことができるのです。

「借地権だから安い」という固定観念を捨て、その土地が持つ潜在能力を120％引き出せるプロをパートナーに選びましょう。お困りなら、ぜひ三浦へご連絡ください。

豊島区の地主様のネットワークがなければスムーズに売却を進められない

豊島区で借地権付き建物を、できるだけスムーズに売却するためには、エリアごとの地主様事情や、実際の窓口対応の流れまで把握していることが重要です。

というのも、豊島区の場合、地主様ご本人と直接やり取りして交渉するケースは基本的にありません。実際には、弁護士や信託銀行、資産管理会社などが窓口として資産を管理しているケースが多いです。

しかし、こうした事情を把握していない場合、まず窓口を探すところから始まってしまい、結果としてタイムロスにつながることもあります。

私の場合、

「このあたりは地元に根付いたお寺様が所有されていることが多い」
「このあたりは古くから続く大地主様の所有地が多い。このあたりのエリアだと、◯◯様かな？」

という地主様事情が、地名と丁目を聞いただけで、すぐに分かります。

このように、「このエリアなら、まずどの窓口に、どの順番で話を通すべきか」を瞬時にわかるパートナーを見つけてください。

【エリア別】豊島区の借地権付き建物の地主様の傾向と分布一覧

ここでは、豊島区で借地権付き建物の売却をご検討されている方に向けて、エリアごとの地主様の傾向や分布を特別にお伝えします。

豊島区のエリア別・地主様の傾向と分布一覧をまとめた下表をご覧ください。

ここで、少し現場の裏話をさせてください。

実は、その時々で、手続きの窓口をまるっと変えてしまう地主様もいらっしゃいます。

地主様のお人柄やこれまでの経緯を理解せずにアプローチすると、売却がストップするリスクもあるため、事前の情報収集が不可欠なのです。

また、駅前にある「ボロボロの看板で誰が行くんだろう…」といった不動産会社が、大地主様の資産を管理されているケースもあります。

豊島区の借地権付き建物を売却した事例

ここでは、実際に私が手掛けた豊島区の借地権付き建物を売却した事例をご紹介します。

事例1：相続をきっかけに、借地権付き建物が「所有権」へ変わった事例

築3〜5年ほどの築浅な借地権付き建物についてご相談をいただいた案件です。

売主様は当初、相場として想定される7,500万円〜7,900万円前後を大きく上回る、9,980万円での売却を希望されていました。しかし、やはり市場との価格差が大きく、そのままではなかなか成約には至りませんでした。

そうした中で大きな転機となったのが、地主様側で相続が発生したことです。
それまでの窓口は成年後見人である弁護士が対応していましたが、相続を経て、4名の相続人の方々が新たに地主様側の当事者となる状況へ変わりました。

その後、地主様側から地代を3〜4倍に引き上げる内容の通知が届きました。
借地権者様から見れば負担増となる厳しい状況ですが、私はこの動きから、地主様側にも底地を整理したい、あるいは売却したい意向があると判断しました。

そこで、単に条件変更に対応するのではなく、地主様側と借地権者様側の双方にとって現実的な着地点を探り、交渉を進めました。

その結果、最終的には借地権者様が地主様から底地を買い取り、物件全体を借地権から所有権へ切り替える形でまとまりました。

これにより、もともとは借地権付き建物だった不動産が、完全な所有権物件へと変わり、資産価値も大きく向上しました。30代の若い売主様にとっても、今後を見据えたうえで非常に満足度の高い結果になった事例です。

借地権の売却では、表面上は不利に見える出来事でも、相手側の事情を読み解くことで、むしろ大きなチャンスに変えられることがあります。

事例2：隣地と連携した一体的な権利調整事例

築40年を超える老朽化した借地権付き建物について、ご相談をいただいた案件です。建物はかなり傷みが進んでおり、そのまま住み続けるにも、単体で売却するにも難しさがある状態でした。

さらに、このエリアでは、対象物件の地主様が個人で広い範囲の土地を所有されており、今回ご相談いただいた土地だけでなく、隣の土地もその隣の土地もまとめて所有しているというご状況でした。

そこで今回は、1棟だけを切り離して売却するのではなく、隣接する借地権者の方々や地主様との関係も踏まえながら、複数の区画をセットで扱うような、より大規模な権利調整の形へ方針を取りました。

その結果、単独では動かしにくかった案件が、周辺も含めたより大きな権利調整へと発展していきました。

現在も進行中の事例ではありますが、関連会社や専門業者とも連携しながら、古い借地権を一つずつ整理し、新築の借地権分譲といった新たな出口も見据えて計画を進めています。

豊島区の借地権付き建物は豊島区マスターの三浦へお任せください

ここまで読んだなら、あなたの不動産は豊島区マスターとして豊富な実績のある私たち「エルブリッジ」にお任せください。

社名の「エルブリッジ」には、生涯にかけてお客さまの不動産の橋渡し役を担うという思いを込めました。

売主様は自分の「住まい」のことを知っていても、所有している不動産の「本当の価値」まではご存じないことがほとんどです。

だからこそ、プロである私たちが、その土地が持つ魅力を最大限まで引き出す売り出し方を提案いたします。

私、三浦は豊島区の不動産売買に15年以上携わっており、文字通り自分の足で、地図に載っていないような細い路地裏まで歩き尽くしてきました。

この目で確認した「リアルな豊島区の現状」があるからこそ、机上の空論ではない、確実に成約に繋がる高値の売り出し方を即座に提案できるのです。

下記は私が歩いた豊島区のブクマです。豊島区の不動産の動向を「池袋で働く不動産エージェントのブログ」でも情報発信しています。

豊島区の借地権付き建物は、ぜひ一度ご相談ください。豊島区の隅々まで知り尽くした私が、あなたの大切な資産の価値を最大限に引き出すことをお約束します。

まとめ

最後にこの記事を簡単にまとめます。

豊島区では、個人として借地権の成約実績を積み上げたプロでなければ、あなたの家を高く・スムーズに売ることは絶対にできないでしょう。

理由は以下の2つです。

• 豊島区特有の土地勘がなければ少しでも高く売るためのご提案ができない
• 豊島区の地主様のネットワークがなければスムーズに売却を進められない

不動産売却は大きな決断だからこそ、後悔してほしくありません。私を頼ってください。あなたのために、今まで培った知識を全て使います。