【豊島区】住み替え時の不動産売却のコツを歴14年のプロが解説

「豊島区の住み替え売却って、みんなどうやっているの？」

お子様が成長して今の住まいが手狭になり、豊島区内で生活圏を変えずに戸建てに住み替えたいと検討し始めている方は意外と多いです。

実際、今の住まいの売却を検討している方の約90％は、住み替えを検討しています。

皆様、新居購入と今の住まいの売却を成功させて、理想の住まいで快適な暮らしを実現しています。

とはいえ、理想の住み替えを実現するには、豊島区の住み替えの特徴を理解して成功するコツを知っておくことが重要です。

この記事では、豊島区で住み替えをするときに知っておきたいポイントをQ&A形式でご紹介します。

豊島区で住み替えを成功させた事例では、購入価格5,500万円の住宅を6,500万円で売却して、憧れの戸建てに住み替えた事例などをご紹介しています。

記事の後半では、エルブリッジだからこそ知っている豊島区での住み替えを成功させるコツも伝授しています。

住み替えは、人生の大きな転機です。後悔なく新しい住まいで生活をスタートするためにも、ぜひご覧くださいね。

Q、豊島区で住み替えのために不動産売却をしたいです。売却と住み替えはどちらが先ですか？

A. 豊島区で住み替えをするときは、先に新居を購入してから今の住まいを売却する「買い先行」が鉄板です。

豊島区の住み替えでは、85～90％が、買い先行を選択しています。
エルブリッジでは、90％程度のお客様が買い先行です。

住み替えには下記の3つのパターンがありますが、買い先行はまず新居を購入してから、今の住まいを売却する方法です。

買い先行が主流の理由は、都心部の住宅では上げ相場が続いており、購入価格よりも売却価格のほうが高いからです。

土地戸建てでも建物の価値は経年劣化で減少していくものの、土地の価格が上がっているので同様の状況になります。

旧居のローンの残債よりも売却価格のほうが高くなり、数千万円単位で手残りがあるお客様が多いです。

そのため、住宅ローンを組めない場合を除き、旧居を先に売却のではなく、先に理想の新居を購入して押さえておいたほうが上手に住み替えができます。

Q、豊島区で住み替え＋売却を行うと、どれぐらい期間がかかりますか？

A. 一般的には新居を購入後、半年を目安に旧居（今の住まい）を売却します。

先に新居を購入する場合、金融機関が売却期間の制限を設けるからです。

一般的に金融機関は戸建て購入後、半年を目途に条件を設けますが、期限内に売却できなかった場合には3ヶ月～半年ほど延長してもらえるケースもあります。

ここでポイントなのは、あなたの状況に合わせて、金融機関の指定した期間内に売却できる戦略を立てることです。

都心部の場合、そもそもの供給が少なく、適切な相場価格で販売を行うと１～2か月でほぼ確実に成約となります。

その為、豊島区では当初3か月はチャレンジ価格で販売活動を行うことが一般的です。

しかし、少しでも早く売却することを優先しなければならない場合は、売却価格を５％落として5,700万円に設定します。すると、供給がたまたま重なってしまわない限り、1か月以内の成約が見込めます。

一方で、売却期間にゆとりがある場合は、高めのチャレンジ価格で広告出稿して、市場の様子を調査することが可能です。

競合物件の供給がなくめぼしい新居の候補もない場合は、急いで販売する必要がありません。

そのため、相場6000万円に対して、プラス1000万円～など、チャレンジ価格に設定して『市場の声を聞いてみる』ことをおすすめします。

Q、豊島区で住み替え売却を行うときは、ローンがあっても大丈夫ですか？

A. はい、現在お住まいのローンに残債があっても問題ありません。

ダブルローンの返済軽減よりも大切なのは、売価が残債額を必ず上回る（売ったら残債が０になる）ことです。

買い先行を行う場合、仲介会社が、間違いなく売却できる価格設定の目線を見定め、固めの資金計画を立てることが何より重要です！

チャレンジ売却プランを実行して、うまくいったらハッピー。うまくいかなければ資金がショート…といったことは絶対に避けたいですよね。

たとえ、買取保証があったとしても、買取保証価格は最悪の場合のプラン。下取り価格よりも残債が多い場合は、残債割れしますので買取保証を行うことはできません。

エルブリッジでは住まいの住宅を期限内に売却する条件下で、元金の返済を据え置き、支払額を軽減する住宅ローンをご紹介しています（ローンの借入には別途審査があります）。

例えば、以下の例で見てみましょう。

【月々の支払例】

この場合、②の元金を据え置くと、以下のようになります。

上記のように、５０００万円で購入した自宅が６５００万円で売れた！
残債は４０００万円、手元に残るお金はなんと２５００万円…。
※3000万円の特別控除を利用した場合。諸経費は別途計算が必要です。

８０００万円の住宅をフルローンで購入したとしても、手元資金で繰り上げ返済をすると借金は５５００万円まで少なくなります！

自宅を売却して理想の新居にお引越し！しかし月々の支払いは13,258円しか変わらない！！
豊島区での住み替えはそんな計画も夢ではありません。
※借入額５００万円の差分で計算した場合です。

Q、豊島区で今不動産売却してまで住み替えしないほうがよいケースはありますか？

お子様やご自身の年齢、売却価格によっては、おすすめできないケースもございます。

一例として、60平米3LDKに齢50歳の夫婦と大学生の男の子、高校3年生の女の子の4人家族が住んでいて「少し部屋が狭いな」と感じて住み替えを検討しているケースを見てみましょう。

この家族構成、住まいで、住み替えしたほうがいい、しないほうがいいのは、下記のケースです。

住み替えをしたほうがいいのは、大きな利益や売却益の手残りが出るケースです。

住宅の購入価格が5,000万円で、物価の上昇や周辺環境の変化により今の相場なら8,000万円で売却できる場合は、3,000万円の利益が見込めます。例えば、購入したのが15年前（35才の時）だとすると、残債や約3,000万円。売却後の手残り金額は、なんと5,000万円となります。

この状態なら住み替えによる利益を確保しつつ、希望の住まいを十分にご検討いただけます。

一方で、購入時期が5年前（45才の時）購入価格5,000万円・残債4,400万円、見込売価が5,500万円の場合、手残り金額は900万円となり厳しい資金計画を迫られます。

お子様も高校生と大学生で後数年に独立すると考えられるため、今焦って住み替えをしなくても、いずれは部屋が広く使用できるようになります。

この状態なら、今の住まいからの住み替えはあまりおすすめできません。

ご自身の家族構成や住宅の今の売却価格を踏まえて、本当に今住み替えをしたほうがいいのか検討してみましょう。迷った場合は、お気軽にエルブリッジにご相談ください。

Q、豊島区で実際に住み替え売却した人の事例はありますか？

A. 豊島区で実際に住み替えをした人の事例を、いくつかご紹介します。

巣鴨エリア

巣鴨エリアの住み替え事例です。
買い先行の住み替えで、西巣鴨エリアに7,500万円の戸建てを購入しました。

旧居は築15年の住宅で5,000万円程度の残債がありましたが、住宅の立地がよく供給数が少なかったため6,500万円で売却できました。

相場が上がっていた背景もありますが、売却スケジュールを間違えないよう設定したことで1,500万円の利益が残りました。

7,500万円の新居を1,500万円分繰り上げ返済でき、残りのローンは6,000万円に。
夫婦共働きの状態でしたが、産休に入ってもやり繰りのできる月々ローン返済額に抑えることができました。

駒込エリア

駒込エリアの住み替え事例です。
文京区に土地を購入して、2世帯住宅へのステップアップに向けて現在新居を設計中です。

売却する住まいは13年前に駒込エリアの変形地を購入して、大手ハウスメーカーで注文住宅を施工しました。

旧居の土地だけを見ると、変形地の上に建つ家のイメージが沸きにくく、需要が少なく安くなる傾向があります。

更地の段階で土地購入の意思決定できる割合は購入者全体の30％程度で、建物を見て決めたいニーズが高いからです。

また、都心部の土地戸建て市場は、土地のみの段階で売れてしまうので完成物件の供給が少ない現状があります。

一方で、完成している新築戸建てやきれいな状態の中古戸建ては需要が大きく、高い価格でも売却できる可能性があるのです。

売却した旧居は、変形地にこだわりの吹き抜けリビングがある間取りをハウスメーカーで設計し「この土地に魅力的な建物が建つ」と、分かる状態になっています。

つまり、需要が小さいタイミング（変形地の更地）で購入し、需要が大きくなるタイミング（魅力的な建物がある）で売却しているので利益が生まれているのです。

購入価格は6,000万円でしたが売却価格は8,500万円。4,000万円ほどの売却益を受け取れました。

南大塚エリア

南大塚エリアの住み替え事例です。
50代前半のご夫婦と大学生のお子様お2人のご家族で、３LDKの住宅に住んでいました。

住宅が手狭になったので、エルブリッジが土地探しをお手伝いして、豊島区北大塚の土地を購入していただきました。

希望エリアの中でも一等地を3年かけて見つけて、2区画に分割して分譲する予定だった土地を一括で購入していただきました。

旧居は新居への引っ越し前に、住宅を購入価格よりも3,000万円高い8,500万円で売却しています。

高く売却できたのは旧居を安い時期に購入していたことと、立地や広さなどの条件が良かった背景もありますが、ベストマッチができた点が大きいです。

お客様は信頼している人から間違いのない買手を紹介してもらい、売りに出していることを知人に知られずに、最小限の負担かつ納得できる価格で、物件を引き渡すことを潜在的に希望していました。

各事業者にヒアリングの上、実際に室内を内覧いただいたのは、売却する住宅の価値を最大限に引き出す事業者1組のみ。

他社で机上査定で出ていた査定価格よりも、高い金額で売却できました。

それだけでなく、買い手の事業者は現金購入できる資金力があり、ベテランの責任者が担当だったので全てがスムーズに進み、ストレスがなかった点も大きな特徴です。

このようなベストマッチを取り持つのも、仲介業者の大切な役割です。

ブリリアタワー池袋

ブリリアタワー池袋からの住み替え事例です。

40代前半のご夫婦とお子様2人の家族構成で、今の間取りが手狭になってきました。

そこで、エルブリッジが扱っていた南池袋の未公開情報の土地を購入していただき、ハウスメーカー施工の新居を建てました。

新居に引っ越し後にブリリアタワー池袋は、購入価格よりも相場が大幅に上がり、5,000万円高い1億5,000万円で売却できました。

高田エリア

高田エリアの住み替え事例です。
40代半ばのご夫婦と中学生のお子様の家族構成で、今の間取りが手狭になってきました。

15年前に5,000万円で購入した戸建てを8,500万円で売却。
坪数に対して相場よりも高い金額で売却できました。

売却でこだわったのは、購入時に植えた立派な樹を残したいという売主様の思いです。

この思いを大切にしていただける不動産事業者に購入いただき、立派な植栽付きの新築デザイン住宅として分譲しました。

買い手の不動産事業者はロケーションや植栽を重視する事業者で、そこの価値を最大限に引き出すことを得意としています。

よいロケーションで更に立派な樹木を残したいというストーリーが、買い手の事業者に刺さり一般のお客様でも高く感じる価格設定で売却できたのです。結果として、富裕層のお客様の別荘として分譲住宅は成約しました。

もちろん相場が上がっている背景もありますが、売却する住まいに価値を感じてくださる業者に売却できた点が大きいです。

新居は世田谷区で、1億円の土地戸建てを購入いただきました。既存の古屋を利用して当分はセカンドハウスとして利用し、頃合いを見て、注文住宅を建築する予定とのことです。

Q、豊島区で住み替え売却を成功させるポイントは？

豊島区で住み替えを成功させるポイントは、2つあります。
このポイントを知っておかないと後悔する住み替えにつながるので、それぞれ詳しくご紹介します。

現住居よりも良条件の購入物件を見つける

豊島区での住み替えを検討するなら、先に、現住居よりも良条件の購入物件を見つけましょう。

豊島区や都心部では購入できる物件の供給数が少なく良質な賃貸住宅も限られています。

そのため、売却して利益が出たことは良いものの住み替え先がむしろ現住居より悪条件・・・なんてことも起きてしまうのが都心部ならではの住み替え事情となります。

また、豊島区内で住み替えを検討しているお客様は、今の生活圏内で購入する住まいを探しているケースが多く、購入者層の中での競合も数多く存在しています。

生活圏内で新しい生活にピッタリな希望の住まいを見つけるには時間がかかることもあるので、日頃から情報収集をして購入したい物件を探しましょう。

エルブリッジは豊島区の不動産売買に特化しているため、地域に根差した確かな情報ネットワークを持っています。

不動産デベロッパーが豊島区で販売するときに声を掛けてもらえることが多く、他社にはない物件情報が豊富にあります。

私、三浦は、豊島区を自分の足で練り歩きエリアごとの傾向や物件を熟知しています。

「西巣鴨小学区の戸建てを探している」「南池袋３丁目付近で住み替えを検討している」など、細かなエリア指定でも的確な物件情報をお届けできますので、お気軽にお問い合わせください。

【先に買って後から売る場合】売却価格が残債を上回り、売却後の残債が間違いなく０円となる資金計画を立てる

買い先行の場合は、現在お住まいを売却したときに、残債が間違いなく0になることを事前に確認しましょう。

買い先行の場合、今の住まいが想定していた価格で売却できないときに、新居の価格を抑えるなどの工夫ができないからです。

例えば、現在のお住まいのローンの残債が3,000万円の場合、この住まいを売却し、手数料などを引いて3,000万円以上が残る状態か確認しておく必要があります。

仮に2,000万円でしか売却できずにローンの残債が1,000万円残ってしまっても、既に新居を購入しているので、下記のような方法を余儀なくされてしまうのです。

都心部の場合は多くの不動産か゚数年前に購入した価格に対して、1,000～3,000万円程度高く売却できる傾向にあります。

残債が残ることは考えにくいですが、事前に売却できそうな価格を把握して検討するようにしましょう。

Q、豊島区で住み替え売却をするときの業者の選び方は？

豊島区で住み替えをするときの業者の選び方には、2つのポイントがあります。

豊島区とその周辺地域を知り尽くし、神速で動いてくれること

1つ目は、豊島区内の相場情報や住宅市場を完全に知り尽くし、かつ神速レベルで行動してくれる業者に依頼することです。

なぜなら、購入と売却の双方を適切なタイミング、価格で行い、住み替えを成功させる必要があるからです。

不動産は良い物件ほど流動性が高く「売りに出てきた！」旬なタイミングを逃すと同じ条件で数年待っても売りに出ない・・・なんてことも。

コンマ数秒の差で購入、売却に失敗したり、提案方法によって価格が下がったりすることはよくあります。

その逆に、１年以上も売れ残っていた物件が、突然同じ日に2件の申込みが入ることもある。不思議な世界です。

「今」「この物件」を買うべきか。

現時点で売りに出ている数少ない候補物件だけの比較では意思決定できないことがあります。

過去の市場動向を知るその道のプロに相談して適切な情報提供を受けることで、より納得感をもって気持ちよく意思決定を行うことが可能となります。

だからこそ、豊島区を知り尽くし、ここぞというタイミングを逃さない業者に依頼しなければなりません。

豊島区内で、未公開販売している物件の取り扱いが多いこと

2つ目は、豊島区内で未公開物件の取り扱いが多いことです。

実は、市場に流通しているのに、インターネットなどで公開されていない「未公開物件」があることをご存知でしょうか？

一般的に不動産情報は不動産業者間の情報ネットワーク（レインズ）や、スーモなどの不動産情報サイト、自社ホームページなどに掲載されます。

しかし、一般的なルートで掲載されている不動産情報が全てではなく、下記のような理由で一般公開されていない限定物件があるのです。

豊島区の特定のエリアで理想に近い新居を見つけるには、まずは可能な限り現時点で売りに出ている全ての情報を集めることが大切です。

エリアを限定するとそもそも選択できる物件が２つか３つなど数少ない候補から選ぶことになります。少しでも選択肢を増やした方が良質な選択を行うことができます。

ただし、限定物件をどの程度抱えているのかは、業者の実績や業界間のパイプによって大きく異なります。例えば、大田区をメインで活動しており投資用不動産の売買に実績がある不動産会社に豊島区で注文住宅用の土地探しを依頼しても満足する結果は得られないでしょう。

地の利があるエリアと得意な物件タイプ（戸建てや住宅用地など）を絞り込んでいる不動産会社の方が売り手も目線が合いやすく売却案件を任せやすい。

だからこそ、豊島区の限定物件が多く、希望のエリアで理想の新居を探しやすくなる業者を選びましょう。

豊島区で住み替え売却を成功させるなら、エルブリッジが力になります

ここまでお読みいただいたあなたは「豊島区で納得のいく住み替えがしたい」と思っているでしょう。

豊島区での住み替えなら、豊島区に根ざした住み替え実績が豊富な私たち「エルブリッジ」が力になります。

社名の「エルブリッジ」には、生涯にかけてお客さまの不動産の橋渡し役を担うという思いを込めています。

お客様が住み替えを機により理想的な日々を送れるように、真摯に向き合いながら最適な提案をさせていただきます。

ここでは、私たち「エルブリッジ」ならではの強みをご紹介します。ぜひご覧ください。

豊島区近隣を知り尽くした「豊島区マスター」が住み替えをサポート

エルブリッジは豊島区を中心に、数多く住み替えをサポートしてきた実績があります。

私、三浦は豊島区マスターとして豊島区を直に練り歩き、エリアごとの雰囲気や環境を肌で感じてきました。

下記は、私が歩いた豊島区のエリアをピン止めしたモニター画面です。豊島区全域をほぼ埋め尽くしていることが分かるかと思います。

地図にさえ乗っていない細い路地も含めて豊島区の現状をしっかりとこの目で確認しているからこそ、机上の空間ではない売却、購入の提案ができます。

「豊島区の南大塚２丁目で住み替えを検討している」
「目白小学校区を変えないで住み替えはできそう？」

など、豊島区のエリア内での住み替えに関するご相談にはすぐに対応できます。
豊島区での住み替え実績が豊富だからこそ、全力でサポートさせていただきます。

豊島区の不動産の動向は「池袋で働く不動産エージェントのブログ」でも情報発信していますので、ぜひご覧ください。

満足のいく住み替えを実現する神速行動

「豊島区とその周辺地域を知り尽くし、神速で動いてくれること」でも触れたように、豊島区での住み替えは購入と売却の双方を適切なタイミング、価格で行う行動力が成功の鍵を握ります。

エルブリッジは「お客様の住み替えの成功」「お客様の本当の幸せ」を第一に考え、神速な行動を努めています。

お電話等で問い合わせをいただければ、ご自宅まで駆けつけて資料をお渡しします。
実際に住み替えを成功させたお客様からも、下記のような嬉しいお言葉をいただいています。

一見熱意があるように見える営業マンであってもお客様の声にただ頷くだけで、本当にお客様を思った行動ができていないケースが多いと感じています。

住み替えはお客様にとって大きな決断だがらこそ、後悔してほしくないと思います。

エルブリッジではお客様に徹底的に寄り添い「住み替えをして良かった」と思ってもらえるように、神速で行動しますので安心してお任せください。

地域に根付いた強固なパイプがあり限定物件の取り扱いが豊富

エルブリッジは豊島区に根ざした独自のネットワークがあり、他の不動産業者にはない限定物件の取り扱いが豊富です。

豊島区は人気エリアが多く、一般公開されている物件だけでは、価格や立地の合う物件になかなか出会えません。

「〇〇エリアでいい物件が出ない」「理想の住まいに出会えない」という場合も、エルブリッジ限定の未公開物件をご紹介できます。

エルブリッジは創業してから11年、豊島区周辺地域や土地戸建てに特化して営業活動をしています。

私、三浦は14年、もう一人の責任者は20年以上の業歴があり、不動産事業者とパイプがあります。

地場のデベロッパーからは一定の信頼をいただいており、豊島区や文京区で土地や新築戸建てを販売するときには、ありがたいことに先行してご紹介いただけます。

地道な信頼の積み重ねにより地域に特化した多数の未公開物件を集めているので、他にはない限定物件の情報を提供できるのです。

また、エルブリッジでは、お客様に安心して物件を購入していただきたい思いから、物件の情報や実際に暮してみなければ分からない情報を調査して報告しています。

お探しのエリアをご相談いただけば、エルブリッジならではの限定物件を含めてご提案させていただきます。

エルブリッジでは住み替えの成功に向けて、お客様の思いに徹底的寄り添い最適な提案をします。
住み替えのコツやポイントも包み隠さずお伝えしますので、ぜひ私たちを頼ってください。

まとめ

最後に、この記事のQ&Aを一覧で振り返ってみましょう。

豊島区での住み替えは、購入と売却双方のタイミング、価格を左右する神速行動が鍵を握ります。

少しでも高く理想の住まいで新しい生活を始めるためにも、豊島区の購入にも売却にも強いエルブリッジにご相談ください。

現在の住まいの価値を最大化して高値売却を目指しつつ、理想の住まいを見つけるお手伝いをさせていただきます。